Minione dwa lata były okresem istnego boomu w budownictwie mieszkaniowym. Wyjątkowa aktywność dotyczyła nie tylko deweloperów, ale też inwestorów indywidualnych. W przeważającej części były to osoby budujące dom mający zaspokajać ich własne potrzeby mieszkaniowe. Trend przenoszenia się z mieszkań do domów był stymulowany głównie wyjątkowo tanim kredytem, co zachęcało coraz liczniejsze osoby do próby zrealizowania marzenia o własnym domu pod miastem. Teraz, gdy stopy procentowe są wysokie i koszt kredytu też, wielu z nich znalazło się w opłakanej sytuacji. Widać to już w liczbie ofert niedokończonych domów na sprzedaż.
Omawiany tu trend można mierzyć, kontrolując liczbę domów na sprzedaż w stanie surowym zamkniętym lub otwartym. Na rynku większość ofert stanowią domy w stanie deweloperskim, a nieruchomości sprzedawane na wcześniejszych etapach budowy są raczej rzadkością. Stąd pojawianie się ich jest sygnałem, który można dosyć jednoznacznie interpretować – coraz więcej inwestorów pozbywa się projektów w trakcie budowy. Co jest tego przyczyną?
Przeszacowanie możliwości finansowych
Domy były budowane oczywiście nie tylko na własne potrzeby, ale też w celach inwestycyjnych. Jednak również w tym drugim przypadku w wielu przypadkach mamy do czynienia z małymi podmiotami, z zapleczem finansowym pozwalającym realizować zaledwie kilka projektów na raz. Czasami byli to mali przedsiębiorcy budowlani, którzy chcieli skorzystać na koniunkturze i rozpoczęli budowę dwóch, trzech domów w celu ich późniejszej odsprzedaży. Niezależnie od tego należy uznać, iż w najgorszej sytuacji znajdują się budujący na własne potrzeby, ponieważ jeszcze nie zakończony dom często jest głównym składnikiem ich majątku, a kredyt na jego budowę obciąża ich codzienny budżet.
W okresie gdy RPP utrzymywała stopy procentowe na symbolicznym poziomie, wiele osób uznało, że mogą sobie pozwolić na budowę domu. Wynikało to z tego, iż koszt kredytu był bardzo niski i wystarczyło, że dwoje małżonków zarabiało na średnim poziomie, aby móc zakredytować się nawet na pół miliona złotych czy więcej. Jeśli zrobili to ok. dwa lata temu, budowę rozpoczęli jeszcze przed gwałtownymi wzrostami cen materiałów budowlanych. A to właśnie ta zmiana postawiła ich w opłakanej sytuacji. Zbiegła się ona ze drastycznym wzrostem kosztów kredytu, czyli ratą rosnącą z miesiąca na miesiąc.
I co teraz?
Podmiot komercyjny, który zajmuje się budowaniem w celach inwestycyjnych, gdy go przycisną finanse, może wyprzedawać posiadane zasoby, często po kosztach, aby wygrzebać się z długów. Osoba prywatna jest w dużo gorszej sytuacji. Teoretycznie również może sprzedać budowany dom, jednak zazwyczaj stawia to ją w opłakanej sytuacji życiowej – bez dachu nad głową, a czasami nadal z długiem, jeśli sprzedaż nie pokryje całego zadłużenia. Dlatego pozbycie się domu w budowie jest dla indywidualnego inwestora ostatecznością. Wielu z nich decyduje się na szukanie innych rozwiązań, np. zamieszkanie w niewykończonym obiekcie, samodzielne kończenie budowy lub dalsze zadłużanie się (co oczywiście jest strategią niezwykle nierozsądną, bo prowadzi do spirali długów, gdy jedno zobowiązanie spłacane jest poprzez zaciągnięcie kolejnego).
Mimo to na rynek trafia coraz więcej takich ofert. Portal Otodom mówi o, zależnie od ujęcia, przyroście liczby ofert domów w stanie surowym zamkniętym lub otwartym rzędu kilkudziesięciu procent rocznie (od 20 do 40). Analizując te dane należy jednak mieć świadomość, że ten typ ofert stanowi zaledwie nieco ponad 5% ogółu domów na sprzedaż. Ciężko to więc uznać za trend, który mógłby odmienić sytuacje na rynku. Raczej jest to sygnał świadczący o narastających problemach osób, które przeszacowały swoją zdolność kredytową. Jednocześnie analitycy spodziewają się, iż tempo wzrostu liczby takich ofert będzie coraz mniejsze, ponieważ maleje liczba wydawanych pozwoleń na budowę (dane GUS mówią o spadku 16,3% rok do roku dla III kwartału 2022). Oznacza to, że coraz mniej osób buduje, a te, które budują, to inwestorzy ze stabilną sytuacją finansową, ponieważ obecnie nikt inny nie otrzyma wystarczającego kredytu.