Kupując działkę, jednym z najważniejszych jej parametrów będzie lokalizacja. Przed zawarciem umowy warto jednak sprawdzić jej stan prawny oraz upewnić się, że jej wielkość jest dokładanie taka, jaką deklaruje sprzedający. Jeśli mamy wątpliwości, warto skorzystać z pomocy geodety. Może on dodatkowo wyznaczyć jej granice, aby uniknąć późniejszych sporów z sąsiadami.
Sprawdzenie faktycznych wymiarów działki oraz przebiegu jej granic przed zakupem pozwala uniknąć problemów związanych z błędami w dokumentacji, których naprawa na późniejszym etapie może być trudna i kosztowna. Spory z sąsiadami, problemy z zabudową, utrudnienia w dostępie do drogi publicznej, trudności w uzyskaniu kredytu na zakup działki i późniejszą budowę domu, wysokość zapłaty nieadekwatna do wielkości parceli, to tylko niektóre problemy, jakie mogą wynikać z naszego zaniechania lub niewiedzy.
W niektórych przypadkach możemy samodzielnie zweryfikować wymiary działki. W przypadku parceli o nieregularnym kształcie, położonej w trudnym terenie lub w przypadku problemów ze wskazaniem granic działki potrzebna będzie pomoc specjalisty.
Weryfikacja dokumentacji
Wielkość, ale również lokalizację i przeznaczenie działki najłatwiej zweryfikować na podstawie dokumentów takich jak:
- wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków (EGiB) – rejestr jest prowadzony przez starostwo powiatowe, gdzie właściciel lub osoba, która może dysponować nieruchomością, może się zgłosić z wnioskiem o wydanie dokumentu;
- mapa zasadnicza – czyli dokument kartograficzny przedstawiający ukształtowanie terenu i elementy jego zagospodarowania z numerami ewidencyjnymi działek i naniesionymi na nią budynkami, elementami sieci uzbrojenia terenu, budowlami i urządzeniami budowlanymi oraz innymi obiektami topograficznymi;
- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzja o warunkach zabudowy dostarczą podstawowych informacji o gruncie oraz pozwolą zweryfikować, czy działka może być przeznaczona pod zamierzony cel.
W księdze wieczystej nieruchomości nie znajdziemy mapy, która odzwierciedla położenie nieruchomości, ale będziemy mieli informacje dotyczące jej lokali lokalizacji i powierzchni. Jest to dokument, który zawsze należy zweryfikować, podobnie jak akt notarialny.
Weryfikacja granic i powierzchni działki
Lokalizację działki możemy zazwyczaj zweryfikować za pomocą Google Maps. Nie jest to jednak narzędzie, które umożliwi nam jej znalezienie na podstawie numeru ewidencyjnego. Za pomocą tej mapy nie zweryfikujemy też dokładnie wymiarów, czy powierzchni, więc dane, które zweryfikujemy w ten sposób, będą tylko orientacyjne.
W celu dokładniejszego sprawdzenia gruntu możemy użyć map dostępnych na Geoportalu Krajowym (geoportal.gov.pl). Serwis ten udostępnia kilka rodzajów map, na których możemy znaleźć interesującą san nieruchomość. Korzystając z różnych warstw, możemy np. na ortofotomapie nanieść granice działek, co dość dokładnie pozwoli nam potwierdzić jej położenie. Możemy też skorzystać z narzędzi służących do dokonywania pomiarów.
Pomiar w naturze
Małe działki o regularnych kształtach możemy zmierzyć samodzielnie, wykorzystując taśmę mierniczą lub dalmierz laserowy. Pomiarów takich możemy dokonać, gdy granice działki są dobrze wyznaczone i uda się zlokalizować punkty graniczne. Powinny być one zlokalizowane na odcinkach prostych linii granicznych oraz w ich załamaniach. Dla niedoświadczonej osoby problemem jednak może być znalezienie konkretnej działki na gruncie o dużej powierzchni.
W przypadku braku oznaczeń przygotowanych wcześniej przez geodetę nie powinniśmy mierzyć działki np. od ogrodzenia wybudowanego przez sąsiada. Nie mamy pewności, że zostało ono postawione we właściwym miejscu i granica nie została przesunięta na naszą niekorzyść, powodując pomniejszenie działki, którą jesteśmy zainteresowani.
Pomiar przez specjalistę
Jedynym pewnym i dokładnym sposobem określenia powierzchni gruntu jest pomiar wykonany przez geodetę. Specjalista na podstawie istniejących oznaczeń w terenie dokonuje szczegółowych pomiarów nieruchomości i precyzyjnie określa jej wielkość.
W przypadku braku oznaczeń (są one nieczytelne lub uległy zniszczeniu) konieczne jest wznowienie znaków granicznych na podstawie dokumentacji takiej jak księgi wieczyste, akty notarialne i mapy.
Jeśli wyznaczone w ten sposób granice gruntu odbiegają od stanu faktycznego i pojawia się spór dotyczący przebiegu granic działek, konieczne jest przeprowadzenie rozgraniczenia nieruchomości. W skrajnych przypadkach, jeśli strony nie przyjmą przebiegu granicy i niemożliwe będzie zawarcie ugody konieczne, jest skierowanie sprawy do Sądu Rejonowego, który wyda wiążące dla stron orzeczenie o przebiegu granic.
Geodeta dokonuje również podziału nieruchomości, jeśli chcemy kupić tylko część gruntu o dużej powierzchni. Po realizacji pomiarów sporządza on stosowną dokumentację, która jest podstawą aktualizacji danych w urzędach, w tym założenia nowej księgi wieczystej dla wyznaczonej działki.
Mapa do celów projektowych, która jest podstawą do uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia rozpoczęcia budowy, również wychodzi spod ręki geodety.
Dokładne sprawdzenie wymiarów działki oraz przebiegu jej granic przed zakupem to kluczowy element bezpiecznej transakcji. Dokumentacja geodezyjna, pomiary terenowe oraz pomoc profesjonalnego geodety pozwalają uniknąć wielu problemów prawnych, technicznych i finansowych.
Warto pamiętać, że choć mapy i narzędzia online mogą pomóc w orientacyjnym oszacowaniu wymiarów, to tylko dokładne pomiary geodezyjne, wykonane przez specjalistę z doświadczeniem i odpowiednimi uprawnieniami, dają pełną gwarancję poprawności danych. Inwestując czas i środki w rzetelną analizę działki, można uniknąć przykrych niespodzianek i bezpiecznie zrealizować swoje plany inwestycyjne. Opłata za realizację pomiarów przez geodetę jest nieporównywalnie niższy od kosztów, jakie moglibyśmy ponieść w wyniku zakupu gruntu o powierzchni innej, niż wynikała z deklaracji sprzedającego.